“我是谁？我们来自何处？我们将走向何方？”一个困扰着人类几千年，而且还将继续困扰我们的永恒话题！ 

现在，“小户型将走向何方？”这一明星话题正如“我是谁？”一样，困扰着广大的重庆房事工作者，包括混迹地产江湖多年的老板凳和新进地产行业的楞头青。 

   西元2003年的某一天，纯真的我从侧面了解到时代豪苑以近一万元的单价,席卷重庆楼市,刮起了一阵都市小户型的飓风,楼市众生为之倾倒。自此，小户型的江湖地位日渐凸显。  

   公元2004年的一个特别时刻，以“寻找记忆中的老照片”为诉求主题的红鼎国际公寓销售中心前人潮涌动，北城中心以其无可比拟的贵族气度，见证了这一楼市盛况。此前，远在西城的建工•新康桥以其卓越的户型创新，赢得了时尚青年的追捧，在那里开盘只是礼仪式的过场。 
   
   到了21世纪的第五个年头，一个政府大唱独角戏的年头。因为小户型，西城当仁不让的成了楼市的焦点，心巢御园开盘狂销6000万、百康年•世纪门劲销529席、绿韵康城的Freebox席卷西城…… 
  
“今年——观望年、调整年”，面色微红、打着酒嗝的老板凳如是说。“一个新兴阶层的形成进行时，必然伴随着一系列的市场变化，可以肯定小户型必将成为意淫于房事的勤勉者关注的焦点！”我举手码字表示同意。 

    普通的晨曦，上苍无聊的下着淅沥斜雨，卖广告卖纸的报纸上几行黑色的小字映入眼帘，“龙湖•观山水二期即将发售，户型从38平方米的一房到130平方米的四房均有配置”。 
  
    无独有偶，和潘石屹的soho小报一样，可以用于上厕所时翻阅消遣的《新地产》披露，第一江岸同样配有40平方米左右的一房户型。目前，本人正疲于奔命的一江景项目同样规划有数量可观的小户型。 

    第一江岸和观山水的策划人是美女吗？机缘巧合？还是心有灵犀！我无从考究。纷飞的思绪期待浪漫的爱情，策划人的理性却需要我考量现实市场竞争的残酷，生存是第一位的！美女其实就是野兽！ 
   
   勤勉于房事、专攻于市场，一个微不足道的我正随着一群有着共同爱好、从未谋面的行业楞头青一起成长。相信打望美女可以缓解眼部疲劳，刺激某个器官强化激素分泌以提高工作效率；网络、运动、旅游一样都不能少；好色好酒好K吧，偶尔借钱打车回家，经常无故请假……在他们眼中，创意总监就是对他们活跃思维的一再强奸，总监就是总是强监！公司高层僵化的思维是他们永远的痛！  
     
   在中央政府宣布进行西部大开发的时候，在某个高官密谋重庆成为中华大地的又一个直辖市的时候，规律性南下的人流开始骚动。“到西部去！”铿锵有力的吼声触动了挤独木桥的中华学子，康有为的《少年中国说》仍历历在目，如知青返城一样疯狂，带着火车的梦魇踏进了一个完全陌生的城市，一个容易迷失的城市。 
在城市化进程的推动下，老城中的老房子一片一片的消失在闪烁的霓虹灯中，进城淘金的农民、因为旧城改造而失去家园的老重庆、夹杂着毕业的跨世纪人才，构成了一波强有力的小户型消费大军。小户型，在一双双希冀的眼神的注视下，正茁壮成长。 

    也许你会说，小户型之所以发展如此迅猛，关键在于它总是会在一个恰当的时刻，出现在一个恰当的地方。从解放碑CBD到其他区域性商业中心；从商圈周边的单体楼到大社区中的边边角角；由大社区中的飞地到整个项目用地全部用于小户型的打造。在这里，出世入世的哲学永远都是那么清晰！ 

   流星划过天际留给人们无尽的想象！小户型的发展带给我们的却是对美好生活的憧憬！ 
  
    都市候鸟的迁徙如地球自转一样,始终没有停下来的意思,看到房东的白眼,唯一的愿望就是尽快拥有属于自己的爱巢。小户型—-一个月供普遍在1000元以下的实用性贵重商品，正好迎合了都市候鸟们迫切的购房需求。 

    当一个地产小子看到摩肩接踵的同龄人聚集在某个项目销售中心的时候会想到什么？ 
是引导需求？还是创造利润？亦或是二者兼具？在满足人体对居住空间尺度的基本需求的前提下，在满足日常基本使用功能需求的情况下，尽量降低这一群体的购房成本，提高开发商的开发利润，才能做到真正的两全其美，更是由“肌肉男”向“啤酒肚”、由被监向总监进发的长途驿站。 

     凭什么引导需求？当然是产品！在这里尚属楞头青之列的我仅以一室一厅为例，以点带面对小户型产品（一室居）的打造进行偏颇性阐述，希望由此与低级和无知划清界限，跳到能够跳到击毙他人创意的跳板上。
 
     首先，结合使用功能来看，一室居的主要特征是睡眠和起居空间分离，并拥有属于自己的通风采光面。那么，对于一室居而言，究竟“小”到什么程度才算合适？ 

    一般来说，客厅面积超过20平方米，可以轻松安置三件时尚的真皮沙发、阳光餐桌和MINI书桌；如果客厅面积低于15平方米，就只能摆放简易沙发和MMINI餐桌了。在我们操作的小户型项目（如心巢宜家、心巢雅居、莲花国际等）中，为了有效控制户型面积、降低青年消费群体的购房门槛，一室居客厅面积基本控制在16-21平方米之间，做到紧凑但很实用。 
  
    正常情况下，卧室14平方米，可以增加电视桌、梳妆台；而12平方米以下，只能满足“睡”的基本功能。卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就非常好用。当然，开间加宽会增加舒适度；拉长进深，则可以进行“洁污分区”、“中西分厨”，还可以放进洗衣机、冰箱等家用电器。 

    目前，卫生间通常设置有淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若将淋浴器改为小浴缸，3平方米都不富裕；一般来说，厨房面积不应小于5平方米，如若过低，室内热量将难以在短时间内排放，从而降低厨房的功能舒适度，同时,单排橱柜净宽应不小于1.5米，双排橱柜应大于1.9米，橱柜总长应大于2.1米。 

    此外，在保证主要居室面积的前提下，增设阳台、储藏间、玄关等等功能空间，可以提高一居室的品质。其中，可用来摆放杂物、安置洗衣机、晾晒衣服的生活阳台，尤为重要。在一居室中设置生活阳台可以大大提高一居室的使用效率，目前，重庆主城市场上，户型面积合理、带双阳台的一室居往往是客户抢购的对象。 

   随着全民造房运动的火热开展，目前在售小户型产品的功能分区和面积控制已经做的比较到位，基本满足了小户型消费群体的消费需求。但产品 “瓶颈”始终存在，如梯户比的科学把控等。是挑战，更是浸淫于房事的勤勉者的“得道场”，是“凤凰”得以“涅磐”的良机。 

   我们知道，过低的梯户比可以提高产品的品质，如北京、上海等地的高档项目可以做到一梯二十几户，甚至一梯十几户，但过低的梯户比带来的是成本的增加，在可售物业一定的情况下，依照马老师的“羊毛出在羊身上”价格理论，其售价肯定相对更高。过高的售价，增加了消费者的购买成本，同时也可能加大开发商的开发风险。 

   而过高的梯户比必然会降低产品品质，重庆就有很多项目做到一梯150户，甚至一梯200户。我们可以判断，如此高的梯户比，带来的必然是上班时刻的拥挤……而最终的受害者肯定是消费者，要么上班迟到、要么牺牲正常的休息时间。高梯户表面上降低了客户的购房成本，背后却增加了客户的生活成本，同样不可取。 
现在，部分人认为做到一梯90户至120户之间都比较合理，但是随着居民生活水平的提高，十年后、或是二十年后，这一比例是否合适，还有待深究。 

   简言之，对开发商而言，梯户比是开发利润和开发风险的博弈；对购房者而言，梯户比是显性成本和隐性成本的博弈；对意淫于策划的我们来说，梯户比就是如何使“脑壳变小”的问题。 
再看小户型产品的配套，以心巢御园的一居室为例。在我们确定心巢御园的目标客户主要是周边自然客户后，我们放弃了公寓式的硬件设计，如豪华的大堂、情调会所等。 

   原因何在？我们知道，同为一居室的消费者，外来白领和重庆土著、单身和已婚、青年和老年及第一次置业者和投资者，对配套的需求肯定是有所差异的。 

   BOBO一族可能更喜欢会所，喜欢K吧，家里基本上没有菜篮子，而已婚或养老客户更喜欢生活超市、便民店、粮油店等；BOBO更喜欢轻轨，而养老客户则偏向于公交汽车…… 

  因此，在心巢御园的配套打造上，商业裙房主要用于设置便民店、粮油店、小型生活超市等生活配套，同时将公交汽车引进项目裙房，强化项目的交通优势，并在裙房上打造一个7000平方米的空中花园，增强项目对周边养老客户的吸引力；而在营销上，重点强调项目周边的成熟配套，如紧靠沃尔玛超市等。后期的销售证明，此前对客户需求特征的把握是非常准确的。 

    谈了很多，还有更多的没有谈！对于小户型的产品打造、概念创新、营销推广等系列工作的优化和完善，还需要我的前辈、我的同辈、还有我的后辈一起努力。 

   “安得广厦千万间，大庇天下房士俱欢颜！”希望终日策划他人的我们，能够在某一天的某一个时点好好的策划自己，做到真正的“俱欢颜”！ 

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