“2006年4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。”银行又加息了，这已经是2005年1月1日调整贷款利率以来的第三次央行加息！宏观调控痛并持续进行着…… 



   从2003年9月开始，金融机构三次调高存款准备金率，由最初的6%提高到7.5%；2004年初央行计划贷款总额为2.6万亿，比2003年减少了11%……房地产行业在银根紧缩中开始了新一轮的宏观调控：2003年6月，央行121文件要求房地产企业自有资金达到30%，严禁银行贷款购买土地，严禁对房地产开发商发放流动资金贷款；2003年8月的国务院18号文，在明确了房地产是国民经济支柱产业的地位后，也再次强调加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；2004年3月《房地产贷款风险管理指引》强调房地产贷款风险管理，限制房地产贷款规模；4月，国务院通知提高房地产等行业的资本金比率调高至35%以上。 



   这些政策的出台，使得房地产行业资金门槛提高，也让很多人想起了1993年的宏观调控。相对1993年，中国已经由一个市场体制刚刚开始建立的社会迈向了全面的市场经济。人均GDP由1993年的300美元上升到了2003年的1000美元，这不仅意味着居民购买能力的提高，更意味着消费结构的重大转变：住房、汽车等大件商品成为新的消费热点；同时，相当于十年前，城市化水平提高了12.4个百分点，达到40.5%，城市化进程的加快意味着城市人口的庞大需求增长，意味着工业化开始向纵深发展。1993年前后的投资主要由国家主导，2003年以后的投资更多是由政府和民间力量共同完成，民间投资占固定资产投资的比重已经由1993年的15.2%上升到2004年第一季度的40%，投资主体多元化使得宏观经济在国家调控中表现出更大的适应性。这一系列的变化使得社会经济承受宏观调控的能力明显提高，民间投资大幅上升意味着投资效率的提高。房地产行业所处的宏观经济背景已经发生了巨大变化。 



   房地产行业的发展数据显示，市场本身的运行状态已由10年前的投资带动变为需求拉动，由10年前薄弱的市场基础转变为成熟的市场化，由10年前的个人需求不足变为现在个人成为需求的绝对主体……相当于1992、1993年房地产开发投资连续两年的超高水平增长，目前的房地产开发投资增幅表现出明显的平稳增长的态势；从投资和需求的增长情况来看，1992、1993年商品房销售金额增长率远低于投资增长率，需求不足与投资拉动明显，而目前需求增长强于投资增长。1993年前后个人购买商品房还仅仅是少数人的选择，在所有商品房中只有48.8%是个人购买，超过50%的房产是通过福利分配和集体购买的方式加以消化，当时的有效个人需求明显不足，而目前个人购房已经是市场的绝对主流，这在一定程度上反映出目前市场的自发的有效需求水平和竞争水平。同时，个人购房抵押贷款也从1997年开始，从无到有，逐渐放量增长，购房金融支持使得个人有效需求能够得到充分的满足。 



   宏观调控使得房地产行业面临融资与行业监管相冲突、资金需求与供给的双重矛盾。这些冲突与矛盾将使大企业首当其冲面临变革的考验。 



   随着银根的收紧和资金需求的增加，大型房企的整合和合作将进一步深入。如：华远和SOHO旗下尚都国际的转让，中远、华润、首创整合三元桥的发展理念等等…….都是合作的不同表现形式。 



   多元化的房地产企业将必须面临专业化的选择，要么放弃房地产，要么使房地产主营业务更加明确。如复地要突破发展瓶颈，就要在钢铁、医药、房地产等之间作出选择。 



   要使有限的资源更加有效的形成公司的竞争优势，在房地产行业的内部细分上还的要更加明确和专业。如专门从事大众主流住宅的万科、专门从事商业地产的万达等等。 

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